不動産取得税の計算（新築・中古・土地の軽減措置、令和8年4月から床面積40㎡以上）

不動産取得税の計算の流れ

1. 課税標準は、購入価格や建築費ではなく、固定資産税評価額（新築の家屋は都道府県が評価した価格）です（地方税法第73条の13）。宅地（宅地として評価される土地を含む）は、令和9年3月31日までの取得なら価格の1/2を課税標準にします（附則第11条の5）。
2. 住宅は、新築で1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）、中古は新築された日によって100万〜1,200万円を価格から引きます（第73条の14）。床面積が40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日以前の取得は50㎡以上）の住宅が対象で、中古は自分で住む場合に限ります。
3. 課税標準額は千円未満を切り捨て、免税点（土地16万円、家屋は建築66万円・購入など34万円。下の表）に満たなければ課税されません。住宅・土地の税率は、令和9年3月31日までの取得なら3%です。住宅以外の家屋は4%です（附則第11条の2、第73条の15）。
4. 土地は、住宅とセットで取得するなど条件に当たれば、税額から「150万円×税率（3%なら45,000円）」と「土地1㎡の価格×住宅の床面積の2倍（200㎡まで）×税率」の多いほうを引きます（第73条の24）。税額は百円未満を切り捨てます。

令和8年4月1日以後の取得で変わったこと

床面積40㎡は、東京23区内の特定都市再生緊急整備地域にある新築住宅で、令和13年3月31日までは50㎡のままです。住宅用土地の減額は、土地を取得した日で要件が決まります。令和8年3月31日以前に取得した土地は、あとで40㎡の住宅を建てても、土地の減額は受けられません（住宅の控除は受けられます。神奈川県の例）。出典の法令は地方税法第73条の15の2、地方税法施行令第37条の16〜第37条の18、令和8年政令第83号附則第3条です。

公表されている計算例と、このツールの結果

大阪府の例（新築未使用の住宅1,300万円・150㎡と、土地2,400万円・120㎡）は、住宅が（1,300万円−1,200万円）×3%＝￥30,000、土地は当初の税額￥360,000に対して減額が￥600,000（1㎡あたり10万円×200㎡×3%）なので0円で、合計￥30,000です。東京都の例（土地6,000万円・100㎡、住宅1,500万円・150㎡を新築）は、住宅￥90,000、土地は当初￥900,000に対して減額￥1,800,000で0円です。新潟県の例（平成5年新築の中古住宅1,300万円）は、（1,300万円−1,000万円）×3%＝￥90,000です。このツールは、いずれも同じ金額になります（公表例の取得日は令和5〜8年で、現在の要件に合わせて取得日を令和8年4月以後にして計算）。

令和9年4月1日以後の取得は、現行法のままだと税率が4%に戻ります。同じ1,500万円の新築住宅なら、￥90,000が￥120,000です。住宅・土地の3%と宅地の1/2の特例は、平成18年から続いている特例ですが、令和9年度の税制改正で延長されるかどうかが決まります。新築の家と土地の不動産取得税は、土地が床面積の2倍までなら0円？では、土地の広さ別・床面積別の税額と、家屋の評価額別の税額を表にしました。