新築住宅の固定資産税の減額は、令和8年4月から床面積の要件が40〜240㎡に（それまでは50〜280㎡）。何年度から何年、いくら安くなる？3年・5年・7年と、120㎡までの上限の効き方

新築住宅の固定資産税は、一定の期間、家屋の税額の1/2が減額されます。この減額の床面積の要件が、令和8年4月1日以後に新築した住宅から変わりました。それまでは「50㎡以上280㎡以下」でしたが、「40㎡以上240㎡以下」になっています。コンパクトな住宅は対象になり、240㎡を超える大きな住宅は、令和8年4月からの新築では対象外です。地方税法と施行令の条文から、何年度から何年、どれだけ安くなるかを計算しました。

床面積の要件は、新築した日で変わる

床面積は、家屋全体（全部の階の合計）で数えます。マンションなど区分所有の住宅は、専有部分ごとに判定します。さらに、居住部分が家屋の床面積の1/2以上であることが必要で、店舗などと一緒の住宅は、居住部分が半分に満たなければ対象になりません（地方税法施行令附則第12条）。令和8年4月1日以後に新築した住宅の新しい要件は、令和9年度以後の固定資産税から適用されます（令和8年政令第83号附則第6条）。なお、特別区の特定都市再生緊急整備地域にある住宅の下限は、新しい要件でも50㎡です。

何年度から何年度までか: 初年度は、完成した翌年の年度

減額は「新たに固定資産税が課されることとなつた年度」から数えます（地方税法附則第15条の6・第15条の7）。固定資産税は1月1日（賦課期日）に家屋が建っている人に課税されるので、2026年に完成した家屋は、2027年1月1日が最初の賦課期日で、令和9年度（2027年度）から課税され、減額も令和9年度から始まります。完成した年の年度は、その年の1月1日にまだ家屋がないので、家屋の固定資産税はかかりません。たとえば、令和8年1月に完成すると、令和9年度（2027年1月1日の賦課期日）が初年度です。

認定長期優良住宅の減額を受けるには、完成した日から、最初に課税される年度の1月31日までに、市町村へ申告します（地方税法附則第15条の7第3項）。期限を過ぎると、やむを得ない理由があると市町村長が認めた場合だけです。一般の新築住宅の減額は、申告が要らない市町村が多いですが、手続きは市町村で確かめてください。減額が終わった次の年度から、本来の税額に戻ります。

減額されるのは居住部分120㎡まで: 床面積が大きいと、割合が下がる

減額される額は、家屋の固定資産税額に、居住部分の床面積（120㎡まで）÷ 家屋の床面積を掛けた額の1/2です（施行令附則第12条）。床面積が120㎡以下で全部が居住部分なら、税額の1/2（50%）。120㎡を超えると、超えた部分は減額されないので、割合が下がります。

たとえば、床面積150㎡（全部居住）で価格が1,500万円の家屋なら、固定資産税は210,000円で、減額は84,000円（120/150を掛けて1/2）です。同じ税率で価格1,000万円・100㎡なら、140,000円から70,000円が減額されます。店舗などと一緒の住宅は、居住部分の割合もかかります。床面積150㎡で居住部分が90㎡なら、割合は90/150×1/2＝30%です。都市計画税は、どの場合も減額されません。

ほかの注意点

3年と5年を取り違えやすいので注意してください。一般の新築住宅は3年度分で、5年度分になるのは、地上3階建て以上の耐火建築物・準耐火建築物（鉄筋コンクリート造のマンションなど）か、認定長期優良住宅です（附則第15条の6は、1項が3年度分、中高層耐火建築物の2項が5年度分）。認定長期優良住宅は、3階建て以上の耐火・準耐火建築物だと7年度分になります。

令和9年度から、家屋の免税点が20万円から30万円に上がります（令和8年法律第2号による第351条の改正）。評価額が低い古い家屋が、新たに非課税になる場合があります。また、令和11年4月1日以後に新築する住宅は、災害リスクの高い区域内の住宅などが減額の対象から外れる改正が、すでに決まっています（附則第15条の6・第15条の7の改正）。建築予定地が、災害危険区域や土砂災害特別警戒区域などに入っていないか、確かめておくと安心です。

この計算に入っていないこと

貸家（賃貸住宅）・サービス付き高齢者向け住宅の要件、建替えの特例、増改築・耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額、固定資産税の減免は入れていません。床面積の数え方（共用部分の持ち分を含めるか）や、減額を受ける手続きは、市町村ごとの案内に従ってください。実際の税額は、固定資産税・都市計画税の計算に、家屋の価格・床面積・完成した年月を入れて確かめられます。家屋の価格は、完成後に市町村が調査して決めるので、建てる前には分かりません。