固定資産税・都市計画税の計算（住宅用地の特例・新築住宅の減額・負担調整、令和8年度）

毎年1月1日（賦課期日）に、土地・家屋の所有者として登記簿に載っている人に課税されます（地方税法第343条、第359条）。4月から6月ごろに市町村（東京23区は都税事務所）から納税通知書が届き、年4回（標準は4月・7月・12月・2月）に分けて納めます。

税額は、課税標準額に税率を掛けて決まります。固定資産税の標準税率は1.4%です。市街化区域内の土地・家屋には、都市計画税が加わることがあり、税率は0.3%が上限です。市町村によって、1.4%を超える税率や、0.3%より低い都市計画税の税率の場合があります。

土地の価格（課税明細書の「価格」）に、住宅用地の特例の率を掛けた額が「本則」の課税標準額です。200㎡以下の部分は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3。200㎡を超える部分は1/3と2/3です。たとえば価格2,000万円の小規模住宅用地なら、固定資産税の課税標準額は約333.3万円です。

実際の課税標準額は、前年度の課税標準額が本則に届いていない土地では、本則より小さくなります。前年度の額に本則の額の5%を足した額までしか上がらないからです（負担調整、附則第18条）。評価替えの年（令和6年度、次は令和9年度）に価格が上がると、この差が大きく出ます。課税明細書には、今年度の課税標準額が載っています。

住宅用地になるのは、家屋の床面積（全部の階の合計）の10倍までの敷地です。そのうち、住居1戸あたり200㎡以下の部分が小規模住宅用地（固定資産税1/6）になります。敷地を住居の数で割って200㎡以下なら全部が小規模住宅用地、超えるなら「200㎡×住居の数」が小規模です（地方税法第349条の3の2第2項、施行令第52条の11）。たとえば300㎡の敷地の二世帯住宅（住居2戸）は、150㎡/戸なので全部が1/6です。

マンションは、敷地全体の面積と全戸数で数えます。自分の持ち分の面積と「住居1戸」で入れても、同じ割合になります。店舗と一緒の建物は、居住部分が床面積の1/4未満だと住宅用地になりません。1/4以上1/2未満は敷地の0.5、1/2以上は全部です（地上5階以上の耐火建築物は、1/2以上3/4未満が0.75、3/4以上が全部）。

一般の住宅は、新たに固定資産税が課される年度（完成した年の翌年度）から3年度分、地上3階建て以上の耐火・準耐火建築物（マンションなど）は5年度分、固定資産税額の1/2が減額されます。認定長期優良住宅は、それぞれ5年度分と7年度分です（地方税法附則第15条の6・第15条の7）。対象は居住部分の120㎡までで、床面積150㎡の住宅なら、120/150を掛けた分の1/2が減ります（価格1,000万円の家屋で、100㎡なら￥70,000、150㎡なら￥56,000）。都市計画税は減額されません。

床面積の要件は、令和8年4月1日以後に新築した住宅から、それまでの「50㎡以上280㎡以下」が「40㎡以上240㎡以下」に変わりました（地方税法施行令附則第12条、令和8年政令第83号）。令和8年3月31日までに新築した住宅は、これまでどおり50〜280㎡です。240㎡を超える大きな家は、令和8年4月からの新築では対象外になります。認定長期優良住宅は、完成の翌年1月31日までに市町村へ申告します。

同じ市町村内の同じ人の、土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が、免税点に満たないと、固定資産税はかかりません。土地は30万円、家屋は20万円、償却資産は150万円です（地方税法第351条）。令和9年度分からは、家屋も30万円、償却資産は180万円になります（令和8年法律第2号）。

固定資産税が免税点未満の土地・家屋には、都市計画税もかかりません（船橋市などの案内）。なお、この判定は課税標準額で行います。住宅用地の課税標準額は価格の1/6なので、価格が180万円未満だと免税点に届きません。住宅用地でない土地は課税標準額が価格の70%までなので、価格が約43万円を下回ると免税点に届かない場合があります。

上がります。住宅用地の特例がなくなるためです。ただし、住宅用地でない土地の課税標準額は価格の70%が上限なので、小規模住宅用地のときの固定資産税のおよそ4.2倍（都市計画税は2.1倍）が限度です（上の欄の例）。「6倍」になるわけではありません。最初の年度は、市町村内の住宅用地でなかった土地の負担水準を前年度の水準とみなします。

放置して傷んだ空き家は、空家等対策特別措置法の勧告（特定空家等、管理不全空家等）を受けると、家屋が建ったままでも住宅用地の特例が外れます。ツールの「空き家の勧告を受けた」にチェックすると、その場合の税額が出ます。

固定資産税と都市計画税の合計を4で割り、千円未満の端数は第1期に足します（地方税法第20条の4の2第6項）。たとえば年70,000円なら、第1期19,000円、第2〜4期は17,000円ずつです。納期の月・回数や、税額が小さいときに1回で納める基準は、市町村の条例で決まります。口座振替や、全期前納の報奨金の有無も市町村で違います。

毎年届く納税通知書の課税明細書に、土地は筆ごとの地積・価格・課税標準額、家屋は床面積・価格が載っています。通知書がなくても、市区町村の窓口（東京23区は都税事務所）で、固定資産評価証明書や名寄帳を取れます。新築の家屋の価格は、完成後に市町村が調査して決めるので、契約や建築の前には分かりません。見積の目安が必要なときは、近い条件の既存の住宅の課税明細書の価格と税額を参考にします。

令和9年度は3年に一度の評価替えの年で、土地・家屋の価格が変わります（総務省）。地価や建築費が上がっていれば、価格が上がることがあります。家屋の免税点が30万円になります（令和8年法律第2号）。令和8年4月1日以後に新築した住宅は、減額の床面積の要件が40〜240㎡になります。

土地の負担調整（毎年5%ずつ上げる、商業地等は70%上限）と、条例による負担上限の制度は、令和6〜8年度の期間の条文です。令和9年度以後の扱いは、令和9年度の税制改正で決まるので、このツールの令和9年度は「現行の制度が続く」と仮定した試算です。

償却資産、農地・市街化区域農地、災害で被害を受けた住宅用地の特例、貸家・サービス付き高齢者向け住宅の減額、増改築・耐震改修・バリアフリー・省エネ改修の減額、固定資産税の減免、地価の下落による価格の修正（令和7・8年度）は計算に入れていません。マンションの共用部分の持ち分の按分、複数の筆に分かれた土地の筆ごとの端数、特定都市再生緊急整備地域（特別区内）の床面積の要件（50㎡以上）も、反映していません。実際の税額は、お住まいの市区町村の納税通知書で確かめてください。