住宅ローン控除シミュレーション（令和8〜12年入居）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の控除額を、住宅の種類・性能・入居年・借入額・年収から年ごとに無料で試算。令和8年度改正後の借入限度額（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合）と13年・10年の控除期間、所得税と住民税の控除枠に対応しています。
13年間の控除額の合計（目安）
￥1,820,000
1年あたり平均 ￥140,000。所得税・住民税として納める額から差し引かれる金額です。
適用される区分
控除期間13年間
参考
復興特別所得税は「住宅ローン控除後の所得税額」に2.1％をかけて計算するため、所得税から控除した分だけ減ります。上の控除額の合計には含めていません。
年ごとの控除額
| 居住年から | 年末残高 | 控除額の上限 | 所得税から | 住民税から | 控除額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年目（2026年） | ￥39,840,772 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 2年目（2027年） | ￥38,879,812 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 3年目（2028年） | ￥37,909,198 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 4年目（2029年） | ￥36,928,833 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 5年目（2030年） | ￥35,938,620 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 6年目（2031年） | ￥34,938,459 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 7年目（2032年） | ￥33,928,250 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 8年目（2033年） | ￥32,907,893 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 9年目（2034年） | ￥31,877,286 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 10年目（2035年） | ￥30,836,325 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 11年目（2036年） | ￥29,784,907 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 12年目（2037年） | ￥28,722,926 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
| 13年目（2038年） | ￥27,650,276 | ￥140,000 | ￥89,200 | ￥50,800 | ￥140,000 |
概算のシミュレーションです。給与所得のみ・独身または扶養控除等を考慮しないケースを前提に、年収・年齢・税制は控除期間中ずっと同じと仮定しています。生命保険料控除・医療費控除・配偶者控除・扶養控除・iDeCoなどの所得控除、ボーナス返済・繰上返済・金利の変更、住宅の取得対価が借入残高より少ない場合、補助金や住宅取得等資金の贈与の特例を使った場合、連帯債務・ペアローンは考慮していません。適用の可否（床面積・築年数・証明書など）は税務署でご確認ください。専門的助言ではありません。
借入限度額と控除期間の一覧（令和8年入居）
控除額は「年末のローン残高（借入限度額まで）×0.7％」です。借入限度額は住宅の種類と性能、入居年、子育て世帯・若者夫婦世帯かどうかで決まります。
| 住宅の種類・性能 | 借入限度額 | 子育て世帯等 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 新築・認定長期優良・低炭素 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| 新築・ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 新築・省エネ基準適合令和10年（2028年）以降の入居は原則対象外 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 新築・その他の住宅原則対象外（旧基準の建築確認・建築日の例外は2,000万円・10年） | 対象外 | 対象外 | ― |
| 買取再販・認定長期優良・低炭素 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| 買取再販・ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 買取再販・省エネ基準適合 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 買取再販・その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
| 既存（中古）・認定長期優良・低炭素 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 既存（中古）・ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 既存（中古）・省エネ基準適合 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 既存（中古）・その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）の控除限度額の表と、国土交通省の令和8年度住宅税制改正概要の表を突き合わせた内容です（借入限度額＝年間の控除限度額÷0.7％）。令和7年以前に入居した場合は別の表が適用されます。最終確認：2026年9月。
よくある質問
Q.住宅ローン控除は、いくら戻ってきますか？
毎年の控除額は、年末のローン残高（借入限度額まで）に0.7％をかけた額です（100円未満は切り捨て）。たとえば認定長期優良住宅を新築し、年末残高が借入限度額の4,500万円以上あれば、年間の上限は31.5万円（4,500万円×0.7％）で、これが13年間続きます。
ただし、控除は所得税と住民税から差し引く仕組みなので、納めている税額以上には戻りません。所得税から引ききれない分は、翌年度の住民税から、前年分の所得税の課税総所得金額等の5％（9.75万円が上限）まで控除されます。年収が低いと、控除額の上限まで使いきれないことがあります。
Q.令和8年度の税制改正で、住宅ローン控除は何が変わりましたか？
国土交通省によると、令和8年度税制改正で住宅ローン控除の適用期限が5年延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合が対象です。省エネ性能の高い既存住宅では、借入限度額の引き上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ、控除期間13年への拡充が行われました。
あわせて、床面積の要件が新築・既存とも40㎡以上に緩和されました（合計所得金額1,000万円超の人と、子育て世帯等への上乗せを使う人は50㎡以上）。令和10年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅は対象外となり（登記簿上の建築日が令和10年6月30日までなら対象）、令和10年以降に入居する新築で災害レッドゾーンにある住宅も対象外になります。
なお、2026年9月24日時点で、国税庁のタックスアンサーには床面積の下限を50㎡（40㎡以上50㎡未満は特例居住用家屋等に限る）とする従来の記載が残っており、国土交通省の案内とは表現が異なります。床面積が50㎡未満の住宅は、税務署で最新の取り扱いを確認してください。
Q.控除期間は13年ですか、10年ですか？
住宅の区分によります。令和8年以降に入居する場合、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅は13年間です。一方、買取再販住宅と既存住宅の「その他の住宅」、および新築の旧基準の例外は10年間です。上の一覧の「控除期間」の列で確認できます。
Q.手続きは、初年度と2年目以降で違いますか？
はい。控除を受ける最初の年は、会社員でも確定申告が必要です。2年目以降、給与所得者は年末調整で控除を受けられます（税務署から届く控除証明書と、金融機関の年末残高等証明書を勤務先に提出します）。住民税の控除は、所得税の申告情報をもとに市区町村が行うため、住民税の申告は不要です。
Q.適用を受けるための主な要件は何ですか？
国税庁のタックスアンサーと国土交通省の案内にある、主な要件は次のとおりです。
- 住宅の取得後6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること
- 返済期間が10年以上のローンであること（親族や知人からの借入は対象外）
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 中古住宅は、昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準に適合していること
- 認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅は、証明書などで性能を確認できること
- 床面積・買取再販住宅のリフォーム要件などの細かい条件（上の「令和8年度の税制改正」を参照）
Q.このシミュレーションに入っていないものは何ですか？
給与所得のみ・独身または扶養控除等を考慮しない単純なケースで、年収・年齢・税制を毎年同じと仮定しています。生命保険料控除・医療費控除などの所得控除、ボーナス返済・繰上返済・金利の変更、住宅の取得対価が借入残高より少ない場合、補助金や住宅取得等資金の贈与の特例を使った場合（その額は控除の対象から差し引かれます）、連帯債務・ペアローンは考慮していません。また、居住用財産の譲渡の特例などとの併用制限や、耐震・省エネの証明書の有無は判定しません。親などから住宅取得等資金の贈与を受ける場合の贈与税は、贈与税の計算シミュレーションで計算できます。