住宅ローン控除は年収いくらから満額使える？所得税・住民税の枠で頭打ちになる年収の目安（令和8年入居）

住宅ローン控除の年間の上限は、借入限度額の0.7％で決まります（14万円〜35万円）。ただし、その上限をそのまま受け取れるのは、控除できる税額（所得税と、住民税の一部）が上限以上ある人だけです。本サイトの試算（単身・給与のみ・35歳）では、上限14万円を使いきれる年収は約442万円、上限31.5万円なら約666万円です。この記事では、年収別の控除枠と、借入限度額を上げても控除額が増えない範囲を計算で確かめます。

控除額は「上限」ではなく「納めている税額」で決まる

住宅ローン控除は、年末のローン残高（借入限度額まで）の0.7％を、所得税から差し引く制度です（国税庁 No.1211-1）。所得税から引ききれない分は、翌年度の個人住民税から引かれますが、住民税から引ける額には上限があります。前年分の所得税の課税総所得金額等の5％、最高9.75万円です（総務省）。

つまり、1年に引ける額は「所得税額 ＋ min（9.75万円、課税総所得金額の5％）」が枠になり、控除額はこの枠と「年末残高×0.7％」の小さいほうになります。所得税と住民税を合わせても枠が小さい人は、限度額が大きい住宅を選んでも、その差を使いきれません。

年収別の控除枠と、控除が効く年末残高の上限

たとえば年収500万円の控除枠は￥178,400で、これは年末残高が約2,548万円のときの控除額に相当します。年末残高がこれより多くても、この年収では、それ以上は控除額が増えません。

上限ごとの「満額使える年収」

令和8年以降に入居する場合の借入限度額は、住宅の種類・性能と、子育て世帯・若者夫婦世帯かどうかで5段階に分かれます。それぞれの年間の上限を使いきれる最低の年収（1万円刻みで探索）は、次のとおりです。

限度額を上げても、控除額は同じ比率では増えない

借入4,500万円（年1.0%・35年・元利均等、12月に借入して1年目の年末残高が4,500万円）で、新築の認定住宅（借入限度額4,500万円）と、省エネ基準適合住宅（同2,000万円）を、13年間の控除額の合計で比べます。

年間の上限で見ると、認定住宅の31.5万円は省エネ基準適合の14万円の2.25倍です。ところが年収500万円では、控除枠が￥178,400なので、13年間の合計の差は￥499,200にとどまります。年収800万円では控除枠に余裕があり、差は￥1,662,900まで広がります。

これは控除額だけの比較です。住宅の価格、性能による光熱費、ローンの利息などは含んでいません。どの住宅が得かを判断する材料ではなく、「限度額が大きいことと、実際に控除を受けられることは別」という点を確かめるための計算です。

控除枠を変える要因

• 所得控除：配偶者控除、扶養控除、生命保険料控除、医療費控除、iDeCoの掛金などで課税所得が減ると、所得税額と住民税へ回せる上限が下がり、控除枠は小さくなります。この記事の表は、これらがない場合の枠です。
• 年齢：40歳から介護保険料が加わり課税所得が減るため、枠はわずかに下がります。年収600万円で、30歳と40歳の差は￥4,900です。
• 夫婦でローンを組む場合：連帯債務やペアローンでは、それぞれが自分の分の控除を受けるため、枠は各人の税額で決まります。持ち方によって取り扱いが異なるので、詳しくは税務署にご確認ください。
• 制度の変更：令和8・9年分の基礎控除の特例が終わると課税所得が増え、枠も変わります。ここでの数字は令和8年分の税制で計算しています。

自分の条件で確かめる

住宅の種類・性能、入居年、借入額、年収を入れて年ごとの控除額を計算するには、住宅ローン控除シミュレーションをご利用ください。毎月の返済額や総利息は住宅ローン返済シミュレーションで確認できます。適用の可否（床面積・築年数・証明書など）や、実際の控除額は、税務署または国税庁のサイトでご確認ください。