新築の家と土地の不動産取得税は、いくらからかかる？家屋は評価額1,200万円まで、土地は「床面積の2倍（最大200㎡）」までなら0円（広さ別・評価額別の税額表）

マイホームを買うと、不動産取得税が数十万円かかると思われがちですが、新築の戸建てでは、軽減措置を受けると0円になることが少なくありません。その境目は、家屋は「評価額が1,200万円以内」、土地は「広さが、住宅の床面積の2倍（最大200㎡）以内」です。地方税法の条文どおりに、広さ別・評価額別の税額を計算しました。

家屋は、評価額が控除額（1,200万円）以内なら0円

床面積が40㎡以上240㎡以下の新築住宅（新築未使用の購入を含む）は、取得した家屋の価格から1,200万円を引いた額が課税標準になります。認定長期優良住宅は、令和13年3月31日までの取得なら1,300万円です（地方税法第73条の14第1項、附則第11条第8項）。中古住宅は、自分で住む場合に、新築された日に応じた額（昭和57年1月1日以後の新築で420万〜1,200万円）を引きます。昭和56年12月31日以前に新築された住宅は、新耐震基準に適合する証明が必要です。税額は、課税標準額（千円未満切り捨て）に3%を掛けて、百円未満を切り捨てます。

評価額は購入価格や建築費ではなく、固定資産税評価額（新築の家屋は都道府県が評価した価格）です。新築の評価額が1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）以内なら、家屋の不動産取得税は0円です。評価額がそれを超えた分にだけ、3%がかかります。中古で築年が古いと控除が小さくなり（平成元年4月〜平成9年3月は1,000万円、昭和60年7月〜平成元年3月は450万円、昭和57年1月〜昭和60年6月は420万円）、同じ評価額でも税額は大きくなります。

土地は、「当初の税額」から「床面積の2倍（200㎡まで）の分」が引かれる

宅地の価格は、令和9年3月31日までの取得なら1/2が課税標準です（附則第11条の5）。税率は3%なので、評価額が3,750万円の土地の当初の税額は、3,750万円×1/2×3%＝562,500円です。住宅とセットで取得するなど条件に当たると、この税額から、次の「150万円×税率」と「土地1㎡の価格×住宅の床面積の2倍（200㎡まで）×税率」のうち多いほうが引かれます（地方税法第73条の24第1項。税率3%のとき、150万円×税率は45,000円）。

1㎡あたりの価格を掛けるので、引かれる額は「土地全体の当初の税額のうち、床面積の2倍（200㎡まで）の広さの分」にあたります。土地の広さが、この広さ以内なら、当初の税額が全額減額されて土地の不動産取得税は0円です。超えると、超えた広さの分だけ税額が残ります。

たとえば、地積300㎡・評価額7,500万円の土地に、床面積100㎡の住宅を建てると、当初の税額は1,125,000円、減額は1㎡あたり125,000円×200㎡×3%＝750,000円で、残りの375,000円（300㎡のうち100㎡の分）が土地の不動産取得税です。

土地の広さ別・床面積別の税額

1㎡あたりの評価額が25万円の宅地（令和9年3月31日までの取得で価格の1/2）を、新築住宅とともに自分で住むために取得したとき（土地の評価額は広さに比例）の、土地の不動産取得税です。

地積が100㎡以内なら、床面積60㎡以上で0円です。床面積が100㎡以上なら、200㎡までの土地は0円で、それを超える広さは、床面積が大きくても200㎡で頭打ちです（地積300㎡・床面積100㎡も120㎡も375,000円）。住宅が小さいときは、減額の対象の広さも小さくなります（地積200㎡で床面積80㎡なら150,000円、60㎡なら300,000円）。減額の下限の45,000円は、土地が広くて住宅が小さいときに効きます（地積132㎡・床面積60㎡では、当初の税額495,000円から450,000円が引かれて45,000円）。

土地の減額が受けられるのは、住宅との組み合わせに当たるときだけ

土地の減額は、土地だけを取得しても受けられません。新築住宅を買うときは「自分で住む（または新築から1年以内の取得）」、土地を買って住宅を新築するときは「土地を取得した日から3年以内（令和13年3月31日までに取得した土地。そのあとは2年以内）に新築し、それまで土地を持ち続ける（または譲った相手が新築する）」、中古住宅のときは「自分で住む耐震基準適合既存住宅とその敷地を、前後1年以内に取得する」などの組み合わせが必要です（第73条の24、附則第10条の3第2項）。住宅が完成するまでは、土地の税額の納付を猶予する制度があります（神奈川県などの案内）。

共有（持分）で取得するときは、控除と減額は持分に応じて計算します。たとえば夫婦が半分ずつ取得し、2人とも自分で住むなら、家屋の控除1,200万円はそれぞれの持分の価格から引き、土地の減額もそれぞれの持分に応じます（東京都・大阪府の案内）。

令和8年4月と、令和9年4月に気をつけること

令和8年4月1日以後に取得する住宅は、床面積の要件が「40㎡以上240㎡以下」（それまでは50㎡以上）です。土地の減額は、土地を取得した日で要件が決まります。令和8年3月31日以前に取得した土地は、あとで40㎡の住宅を建てても、土地の減額は受けられません（神奈川県の案内）。免税点も、令和8年4月1日以後の取得から、土地16万円・家屋の建築66万円・そのほか34万円に上がりました（第73条の15の2）。

住宅・土地の税率3%と、宅地の価格の1/2は、令和9年3月31日までの取得に限られています（附則第11条の2、第11条の5）。現行法のまま令和9年4月1日以後に取得すると、税率は標準税率の4%で、宅地の1/2もなくなります。同じ新築（家屋1,500万円、評価額3,750万円・150㎡の土地）でも、家屋は90,000円から120,000円に、土地の当初の税額は562,500円から1,500,000円になります（土地は減額されるので、150㎡なら0円のままです）。延長されるかどうかは令和9年度の税制改正で決まるので、取得が令和9年3月末をまたぐ場合は、そのときの法令を確かめてください。

この計算に入っていないこと

併用住宅・店舗付き住宅、貸家・サービス付き高齢者向け住宅、耐震基準不適合既存住宅（取得後に耐震改修）、宅地建物取引業者の買取再販、収用・被災・都市再開発などの特例、都道府県が行う評価そのものは入れていません。実際の通知は、評価額と、住宅の要件・土地との組み合わせの判断を含めて、都道府県が決めます。お手元の評価額で確かめるには、不動産取得税の計算を使ってください。