変動金利と固定金利、金利がいくら上がると逆転する？損益分岐を計算（2026年9月時点）

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート）を1.25%程度に引き上げました。 変動金利で住宅ローンを借りている人、これから借りる人にとって気になるのは「金利がいくら上がったら、固定金利で借りたほうが 得だったことになるのか」でしょう。この記事では、その損益分岐を、本サイトの計算エンジンで具体的に確かめます。 金利や制度は変わりますので、本文は2026年9月21日時点の情報です。

2026年9月の金利環境

• 政策金利：日本銀行は2026年6月16日に1.0%程度へ（6月17日から適用）、9月18日に1.25%程度へ （9月24日から適用）引き上げを決定しました（日本銀行）。最新の値と今後の会合日程は、日銀の政策金利は現在いくら？にまとめています。
• 変動金利：銀行の変動金利は短期プライムレートを基準に見直されます。たとえば三菱UFJ銀行は、2025年12月19日発表の 短期プライムレート引き上げに伴い、2026年3月から変動金利の基準金利を毎月1日を基準日として見直すと案内しています。
• 固定金利：住宅金融支援機構によると、2026年9月資金受取分のフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）は 最も多い金利が年3.460%（金利の範囲は3.460〜5.690%）です。日本経済新聞は、現行制度になった2017年10月以降で最高の水準と 報じています。

変動金利の返済額が決まる仕組み

多摩信用金庫の説明では、変動金利型は金利を原則として半年ごとに見直しますが、金利が上がっても返済額は5年間変わりません （5年ルール）。5年後の見直しで返済額が増える場合も、直前の返済額の125%（25%増）までです（125%ルール）。 そのため、返済額が利息をまかなえなくなると、払いきれない「未払利息」が発生します。返済は①未払利息、②約定利息、③元金の順に 充てられます。これらのルールは金融機関によって異なり、採用していない金融機関もあります。

比較の前提

借入￥30,000,000・35年・元利均等返済で、変動金利は当初1.0%（あくまで例です）、固定金利はフラット35の3.46%とします。 金利が変わらなければ、毎月の返済額は変動が￥84,686、固定が￥123,293で、 総返済額は変動が3,557万円、固定が5,178万円。差は1,622万円にもなります。 この差が、変動金利が上がっても逆転しにくい「余裕」です。

金利が上がると、いつ逆転するのか

変動金利が「指定した時期に一度だけ上がり、以後はそのまま」というシナリオで、総返済額の差（変動 − 固定）を比べます。 マイナスは変動のほうが安いことを意味します（返済額の見直しルールは考えず、金利が変わればすぐに返済額が変わる想定です）。

たとえば5年後に金利が＋3.26%（4.26%）まで上がり、以後そのままだと、総返済額が固定と並びます。 1年後に上がる場合は＋2.59%（3.59%）で並びます。逆に、上がる時期が遅いほど、残りの返済期間が短く元本も 減っているため、逆転に必要な上昇幅は大きくなります。

当初の金利差が小さいと、逆転はずっと早い

逆転までの余裕を決めるのは、変動と固定の当初の金利差です。5年後に一度上がって以後そのままとした場合、変動の当初金利ごとに、 固定3.46%と並ぶ金利は次のとおりです。

当初の金利差が大きいほど、変動金利は長く「先に得をする」ため、固定に逆転されにくくなります。ご自身の変動金利と、検討中の固定金利の 差で、変動金利と固定金利の比較シミュレーションを試してみてください。

5年ルールは、負担を先送りしているだけかもしれない

5年ルール・125%ルールは、急な返済額の増加を和らげる仕組みです。ただし、返済額が抑えられている間も金利は上がった水準でかかるため、 元本が減りにくくなります。本サイトのモデルで、借入1年後に金利が上がった場合を比べると、次のとおりです。 （未払利息には利息がつかず、見直し時は未払利息を含めた残高で返済額を再計算し、返済期間の終了時に残る元本・未払利息は最終回に 一括で返済すると仮定しています。実際の取り扱いは金融機関によって異なります。）

上昇幅が＋2%なら、5年ルールがあることによる総返済額の増加は136万円にとどまります。 しかし＋4%になると889万円に広がり、返済額の増加が125%ずつに抑えられる間に 未払利息がふくらみます。最悪の場合は、返済期間の終了時に多額の一括返済が必要になります。 5年ルールは「返済額の急増を和らげる」効果はありますが、「総額を減らす」仕組みではありません。

考えるときのポイント

• いくらまで上がっても払えるか：損益分岐は総額の話です。家計として返済額がいくらまで上がっても続けられるかは、 別に確認しておく必要があります。
• 金利差が大きいほど、変動は有利：ただし、金利が上がる時期と幅は誰にも分かりません。上の表は、その前提が ずれたときの結果を示すものです。
• 繰上返済で元本を減らす：残高が小さいほど、金利上昇の影響も小さくなります。効果は繰上返済の実行時期別の比較で確認できます。
• 固定期間選択型：10年固定などの固定期間選択型は、本サイトの比較の対象外です。

この記事は、特定の金利タイプをすすめるものではありません。金利は変動し、借入先によって条件も異なります。最新の金利と契約内容は、 住宅金融支援機構や借入先の金融機関で確認してください。