不動産の所有期間「5年超・10年超」は、売った年の1月1日で数える：取得した年ごとの早見表と、売る年が1年ずれたときの税額の差

土地や建物を売った利益（譲渡所得）の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。5年を超えていれば長期で所得税15％・住民税5％、5年以下なら短期で所得税30％・住民税9％です（復興特別所得税は別）。この「5年」は、売った日から数えるのではなく、売った年の1月1日の時点で数えます（国税庁 No.3202）。そのため、取得した年だけで分かれ、売る月は関係ありません。

この記事は、取得した年ごとの早見表と、売る年が1年ずれたときの税額の差を、国税庁の資料と条文から、本サイトの計算エンジンで求めたものです。たとえば、売却益3,000万円の投資用の土地を2021年4月に取得した場合、2026年に売ると税金は11,889,000円、2027年に売ると6,094,500円で、差は5,794,500円です。

自分の取得した年と売る年で計算したい場合は、不動産売却の税金（譲渡所得税）シミュレーションをご利用ください。

「5年超」「10年超」の数え方

• 長期（5年超）か短期（5年以下）かは、売った年の1月1日に、取得の日の翌日から数えて所有期間が5年を超えているかで決まります（租税特別措置法第31条・第32条、国税庁 No.3202）。
• 居住用財産（マイホーム）の軽減税率（6,000万円までの部分が所得税10％・住民税4％）は、売った年の1月1日に所有期間が10年を超えている場合です（措置法第31条の3、国税庁 No.3305）。
• 相続や贈与で取得したものは、亡くなった方・贈与した方が取得した日から数えます（国税庁 No.3202）。
• 居住用財産の3,000万円の特別控除は、所有期間が長くても短くても使えます。10年超かどうかで変わるのは、控除を引いた後の税率です（国税庁 No.3302）。

国税庁の「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた」は、令和7年に売る場合、令和元年12月31日以前に取得したものが長期、平成26年12月31日以前に取得した居住用財産が10年超の対象と説明しています。取得した年が「売る年 − 6年」以前なら長期、「売る年 − 11年」以前なら10年超、ということで、毎年1年ずつずれます。

取得した年ごとの早見表

売った年（引渡しの日の年）に応じて、所有期間の区分を並べました。「5年以下」は短期、「5年超」は長期（一般）、「10年超」は長期で、居住用財産なら軽減税率の対象です。

「長期になる最初の年」は、取得した年の6年後の1月1日から売った場合です。取得が2021年（月は関係なし）なら、2026年に売ると、売った月が12月でも短期のままで、2027年1月1日以後に売ると長期になります。

例1：投資用の土地、売却益3,000万円

取得費3,000万円の土地を6,000万円で売り、売却益が3,000万円の場合です（特別控除なし、給与などほかの所得なし、基礎控除は合計所得が2,500万円を超えるため0円）。2021年4月に取得したものです。

2026年に売ると11,889,000円で、売却益の約39.6％が税金になります。2027年に売ると6,094,500円で、約20.3％です。差は5,794,500円です。2021年4月に取得したものは、2026年はまだ「売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていない」ため短期で、2027年1月1日には超えます。

例2：マイホーム、譲渡所得5,000万円（3,000万円の特別控除を使う）

取得費1,800万円のマイホーム（2016年4月取得）を6,800万円で売り、譲渡所得が5,000万円の場合です。3,000万円の特別控除を引いた2,000万円に税金がかかります（ほかの所得なし）。

2016年4月の取得は、2026年の1月1日には所有期間が9年9か月で10年を超えていませんが、2027年の1月1日には10年9か月になり超えます（2016年中の取得なら、何月でも同じ結果です）。2,000万円は6,000万円以下なので、2027年は所得税10％・住民税4％の軽減税率で2,842,000円、2026年は15％・5％で4,063,000円です。差は1,221,000円です。

「売った年」はどう決まるか：引渡しの日が原則、契約の日も選べる

1月1日で数える以上、「売った年」がいつの年かが大事です。譲渡所得をいつの年の所得にするかは、所得税基本通達36-12が決めています。原則は、資産の引渡しがあった日です。ただし、納税者の選択により、売買契約の効力が生じた日（契約日）の属する年の所得として申告することも認められています。

• 「引渡し」は、物を渡すという形式ではなく、当事者間で資産の支配が移った事実（土地なら、所有権移転登記に必要な書類の交付など）で判定します。原則として、譲渡代金の決済が終わった日より後にはなりません（通達36-12の注、国税庁の確定申告書等作成コーナーの説明）。
• 契約を12月に結び、決済・引渡しが翌年1月になる場合は、原則どおりなら翌年の売却、契約日を選べば12月の年の売却になります。上の例1・例2のように、売った年によって区分が変わる場合は、どちらの年にするかで税額が変わります。
• 引渡しは、実際の決済や書類の交付で決まる事実です。契約書の日付だけを動かしても、その日が引渡しの日になるわけではありません。
• 取得の日も、他から取得した資産は、通達36-12に準じて判定します（所得税基本通達33-9）。

この記事に入っていないこと

• 取得費・譲渡費用・建物の減価償却、5％の概算取得費、相続した空き家の特例、基礎控除の扱いは、計算ツールで扱います。この記事の例では、すべて取得費は実額、建物なし（土地のみ）としています。
• 売った年がずれる間の、売却代金の使い道、買い替えの時期、物件の価格や市場の変化は考えていません。税金の差だけを見たものです。
• 2028年以降の売却は、税制改正の影響があり得るため、税率までは確認していません（所有期間の数え方は、条文のとおり同じです）。
• 土地と建物の取得時期が違う場合（建物の建築が後など）や、共有、借地権などは扱っていません。

一般的な情報であり、専門的助言ではありません。この記事は、2026年10月13日時点の内容です。